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今天就来盘一盘大家都关注的话题,中山楼市一手住宅库存

发布时间:     来源: 中山房叔
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今天盘一盘大家都关注的话题。

谈起大家对中山楼市的印象,不少人认为中山新房库存巨大,最近还陆续有新盘入市,这库存怕是够“本地客+外地客”消化十年。


不过,房叔粉丝群里有位网友提出了一个观点:“中山的新房库存,正在减少,速度还很快!”


这个观点从何而来?

网友对比了2018年和2021年的库存数据,发现新房库存在这三年间消化了超4万套。这购买力,完全不输周边城市。

| 大湾区九城供需比

还是不信?我们用数据说话。


一个事实

中山一手库存4年少近4万套

先来看看中山楼市库存最庞大的年代——2018年。

据乐有家显示,2018年,中山一手住宅库存在9月到达近些年的峰值91189套,去化周期为25.1个月,此前的去化周期甚至要46.6个月。

| 去化周期=当月的库存需要XX月能消化完

再把目光转到今年,2021年10月中山新房库存57860套,相比18年减少了约33000套,去化周期14.51个月

而今年5-6月又是一个分水岭,库存开始挤压变多,去化时间从7月翻倍到14月。

| 最低去化周期仅7个月

仔细研究18年和21年的去化周期曲线,会明显感受到两个截然不同的市场。

一边是直线下降,去化周期从46个月变成9.2个月,购买力翻了几番;另一边则是稳中上升,去化周期从近7个月涨至14个月,市场变冷。

其实造成这种现象的原因有几点:

第一,中山2018年放开网签,取消限价。

中山曾出台过“限签令”,如果成交价格高于备案价15%不予网签,直到2018年才放开网签。

当时,曾有专家表示中山从2016年挤压有6万多套成交未网签房源,到2018年才陆续得到解决。

| 专家意见

这也是为什么18年库存量大,但也能迅速消化完毕的原因。

第二,2018年是中山普涨期的尾声,大批外地客涌入,新房市场以外地客为主。

这也解释了为何库存越多,去化周期反而越短。

| 16-18年,中山房价涨幅显著

第三,中山今年供求比接近1:1,趋于稳定。

供求比方面,今年中山新增46368套住宅,共网签44890套,接近1:1,相当于中山每出现一套新房,就有一个人买房。

| 今年供求走势,来源:中山中原

虽然购买力不可同日而语,但无法否认的是,中山的库存在这三年间减少了一半。


“开发商不拿地了”

今年土拍数量创5年新低

实际上,新房库存与宅地出让息息相关。

回忆一下,最近一次宅地土拍是什么时候?如非业内人士,很难会想起原来两个月前小榄和港口出让过宅地,且都是底价成交。

毕竟两宗地块既没有激烈的“叫价环节”,也不是让人眼前一亮的“靓地”,整个土拍市场平静如水。

据房叔统计,今年出让的宅地仅有8宗,还有3宗是综合用地,纯宅地只有5宗,是近五年来的最低值



当然,大家别忘了马鞍岛今年拍出的综合体,都明确要求住宅的占比,并且均需要在标志性建筑竣工后才能销售

比如,万科和深业联手拿下的码头综合体,就说明住宅项目需要在超高层建筑取得《中山市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》后方可销售。

| 拿地要求

还有雅居乐和新濠竞得的高端文旅生态城,要求项目住宅须在主题乐园竣工并投入运营后方可销售。

| 拿地要求

除此之外,今年年初出让的宝龙城、万科城市之光、龙光玖悦臺都已经开始销售。满打满算,明年通过土拍入市的新盘只剩3个。

这种现象并非有迹可循,在11月28日的全市领导干部大会上,市长强调岐江新城、翠亨新区、火炬开发区要“严防过多地做房地产开发”

| 官方截图

具体到土拍上,就是近期冷清的土地市场。

根据往年的经验,年底是土拍最热闹的时期。比如去年年底,粤海+万科大手笔砸51亿在马鞍岛拿地;前年年底,华发、保利、常元等房企布局两大新区,揽金超70亿。

反观今年年底的土地市场,从9月份起再无宅地招拍挂,只有零星几宗商业用地、教育用地挂出。

| 土拍记录

也有投拓透露:“年底可能有商业地挂牌,但大概率不会有宅地挂出。”

而对于保利、万科等“拿地常客”而言,宅地挂拍减少,也意味着市场占有率会有所下降。


明年新盘肉眼可见的少

南朗骤降,几无新盘

随着土地供应的减少,明年的新盘供应也将进一步缩水。

据房叔不完全统计,2022年或有50个新盘入市,其中火炬开发区新盘最多,共11个。而神湾、横栏等镇区则无新盘供应。

| 2022年新盘地图

值得一提的是,图中不少新盘已经“鸽”了几年,明年能否入市还是个未知数。再与去年的68个新盘相比,新盘供应更是肉眼可见的减少。

| 2021年新盘地图

除了新盘供应的减少外,中山楼市的格局也在悄悄发生变化。

在去年临深楼市的“起风期”,南朗备受深圳客、珠海客青睐,当时的深圳客甚至组团坐大巴车来买房,热度高涨。

| 去年火热的临深楼市

随着佳兆业、保利、广银等项目的清盘,在售新盘所剩无几。而新入市的项目仅有广银海悦湾和盛邦云逸,明年还有可能零新盘供应

因此,不少外地客会忽略南朗,转而选择马鞍岛或火炬。抛开政府投资的力度,或许是因为火炬、马鞍岛供应更大,而南朗供应越来越少。


供应量减少有何影响?

看看专家怎么说

兼听则明,房叔采访到一些专家,我们一起来听听他们的看法。


中山楼市资深观察者,谢仲娟

中山去化率一直在10-15个月,相当稳定

谢仲娟:2018年的天量供应,2020年年初的断崖式成交其实都是有背景的。18年因为限签的原因,20年有疫情的影响。

但除了这种个别现象外,中山一直是10-15个月之间的去化周期,相当稳定,库存也相当充足。

回顾一下2018年,那时候楼市任由市场发展,市场有需求就会有供应。而当时中山不少地在私人手上,所以17、18年有特别多的项目启动,供应量倍增。

但18年后,政府一系列政策调控,让楼市进入了供求平衡阶段。把新盘的开发步骤慢下来。

加上市场也慢慢回归,在各种调控政策之下,回归理性。所以市场加政府两个双调控,让中山楼市回归新的平衡点。

另外,中山一直是一个人均持房率较高的城市。中山人口不多,但供应量大,加上以前成本低,每个家庭都可能会买上一两套房。

所以,我对18年到21年的库存减少不感到惊讶,因为中山的年均消化率真的很稳定。


中山中原物业顾问公司高级拓展总监,植建军
供应量减少,对于房价有稳定作用

植建军:挂牌减少主要是房企拿地的意愿度在降低,主要原因是对未来的市场不太乐观。

尤其是民营房企面对政策调控,融资困难,房贷收紧,盈利可能性降低等一系列状况下,采取保守的发展策略。

具体到中山,这半年以来,外地客户大幅减少,项目采取降价销售,但政策的地价居高不下,有的片区原来的拿地价+建筑价都保不住现在的买价,这也导致了房企在中山这类三线城区拿地的意愿更低。

要改变这种局面必须房地产要有持续的回暖才能吸引房企在中山这类依靠外来客户的城市有拿地的欲望,当然,地价的定价要考虑现实的房价。

至于从2018年到2021年库存减少的原因也有两个。

一来,这两年的新货也不多;二来,从2020年下半年开始到2021年上半年,中山房地产市场迎来了一波高潮,外区客户的大量涌入,从东部的马鞍岛到主城区都有了外区客户的身影 ,这段时间住宅的成交量超700万平方,极大消化了积压的库存

供应量少对价格稳定有保障,但最终要看看明年的市场环境 ,我估计,第二季度起市场会有所回暖。

但中山是一个外地客比例较高的市场,当外地客占比增加,楼市才有正式复苏的可能。

那么,你又如何看待中山楼市供应逐渐减少的问题呢?

原创 胡大鸽

编辑: zsfyt

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毕业于 剑桥大学

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